家賃の堅調な伸びが中期のコスト上昇を相殺

中部大西洋地域の工業用不動産の所有者は、金利や建設コストの上昇などの経済的逆風から免れないわけではないが、専門家らは、市場の賃料上昇には十分な上向き余地があり、投資にとって魅力的な資産クラスになると見ていると述べた。

「過去 30 ～ 60 日間の当社のテナント需要は、市場全体で、強い B から A プラスのいずれかです。このサイクル全体を通じて、当社の需要は 1 年前と同じくらい強いです。」とマタン コス氏は述べています。社長のマーク・マタン氏は木曜日、ゲイサーズバーグにある彼の会社の700プログレス・ウェイで開催されたビスノーの中部大西洋産業サミットでこう語った。

イベントに参加した他の産業所有者やブローカーも同様の意見を述べたが、インフレ、金利上昇、開発可能な不動産の不足などの要因がこの地域の取引を複雑にしているとも述べた。 講演者らは一般に、この地域にはメリーランド州、バージニア州、ウェストバージニア州、デラウェア州が含まれると定義した。

彼らの楽観的な見方は、この地域の産業部門が2022年まで比較的低調に終わったことを受けてのものである。 CBREの第4四半期市場レポートによると、前四半期のボルチモア地域の工業用リース取引高は130万SFで、過去5年間の四半期平均である350万SFを大きく下回った。 しかしそれでも、市場は12月に前年同月比13.7％の賃料の伸びを記録したことがCBREの調べで判明した。

パネリストらは、昨年の市場低迷の主な要因として、金利上昇と特に国立銀行による貸し出し引き締めが挙げられた。

ＭＣＢリアルエステートの最高投資責任者マイク・トレイル氏は、金利上昇が国内産業市場に「急落」を引き起こしたと述べた。

同氏は、投資家は工業用不動産や集合住宅向け不動産に資金を投資したいと考えており、小売業も「過去6カ月間で徐々に増えている」と述べた。 しかし同氏は、他の資産タイプに比べて工業部門には賃料上昇の「余地」が大きいと述べた。

「大手テナントがやって来て、『50万SFが必要だ』と言ってきた場合、ほとんどの場合、家賃は彼らにとって最後の要素だ」とトレイル氏は語った。

産業大手プロロジスのシニアバイスプレジデント、ダニエル・シュライン氏は、需要と供給の不均衡により、今後12～18カ月で工業用地賃料の大幅な増加が促進されると予測した。

「今年、ボルチモアとワシントンの回廊では、引き渡される建物はゼロだ。ゼロだ」とシュライン氏は語った。 「つまり、空室率が 3% であっても、それは変わらず、家賃は上昇し続けるでしょう。」

ブルックフィールドのシニアアソシエイト、カイル・マグレディ氏は、近年記録的な需要があったニュージャージーなどの地域では家賃の伸びが鈍化していると述べた。

しかし同氏は、大西洋中部では比較的堅調な賃料の伸びが続いており、30,000 SFから400,000 SFの範囲の規模の建物が最も大きなテナントの関心を集めていると述べた。

マグレディ氏は「中大西洋地域は（工業用賃貸料の伸びが）若干遅れた。しかし、たとえ多少の困難な（市場環境が）あったとしても、市場金利が完全に押し上げられるのを我々は見ている」と述べた。

この地域の大手産業ブローカーであるJLLの専務取締役ジョン・デトルフ氏は、DC都市圏の産業賃貸料が過去2年間で50％上昇したと述べた。 ロサンゼルスやシカゴの市場ほど好調ではないものの、賃料上昇の余地があることを意味するため、これは良い兆候かもしれないと同氏は述べた。

「家賃の上昇は投資家にとって多くの問題を解決する」とデトレフ氏は語った。

この地域の強力な市場ファンダメンタルズにもかかわらず、不動産の開発はテナントを見つけることよりも重要な課題のままです。

ARCO設計・構築担当副社長のドリュー・エンスティス氏は、パンデミックが始まってから昨年夏までに建設に関連するコストが急増したと述べた。 それ以来、価格は落ち着きましたが、依然として需要を満たす上で大きな障害となっています。

「コストは上昇率や人々が期待していたほどには下がっていない」とエンスティス氏は語った。 「ですから、私たちが抱えている課題は、人々が『鉄鋼のコストが下がっている』と聞いて、私たちの建物がコロナ前の数値に戻るだろうと思い込んでいることだと思います。残念ながら、それには遠く及ばないのです。」

この地域の不動産所有者は、古い工業用地を取り壊すかどうかの決断を迫られる可能性もある。 パネリストらによると、全国的に工業用不動産のかなりの部分が少なくとも50年以上経過しているという。

潜在的な解決策の1つは、適切なゾーニングを行って既存の非工業用地を取り壊すことだとエンティス氏は述べた。 エンティス氏の会社が取り組んでいるプロジェクトの1つは、ダンドークにある旧ダイアモンド・ポイント・ショッピングセンターで、エンティス氏はそこを「災害」と呼び、中に猫が住んでいたとしている。

「そのような場所を取り壊して倉庫を建てるのは、ゼロから倉庫を建てるのと同じくらいの値段がかかります」と彼は言う。

しかし、古い工業用資産を取り壊して新しい工業用資産を建設することにはほとんど関心がありません。 シュライン氏によると、工業用クラスB物件は取り壊しの選択肢がないほど十分な賃料が得られるという。

「今は鉛筆が使えないんです」と彼女は言った。 「私たちは、（古い）建物を集めたプロジェクトを数多く検討してきましたが、それは意味がありません。この賃料も過去 5 年間で 100% 増加しました。」